🕑 Actualizado el 24 de julio de 2026

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🕑 Actualizado el 24 de julio de 2026

Aquí resolvemos las dudas más comunes sobre calcular la rentabilidad de una propiedad. «Esta propiedad te da el 12% de rentabilidad anual.» Si alguna vez un vendedor o agente inmobiliario te ha dicho algo parecido, probablemente estaba hablando de rentabilidad bruta, un número que suena atractivo pero que no refleja lo que realmente vas a ganar.

Saber calcular la rentabilidad real de una propiedad es la habilidad más importante que puede tener un inversionista inmobiliario. Y es exactamente lo que la mayoría no hace antes de comprar.

Rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta

La rentabilidad bruta es la fórmula más simple:

Rentabilidad bruta = (Ingreso anual bruto / Precio de compra) × 100

Ejemplo: Si compras un departamento por $80,000 USD y generas $800 al mes en alquiler, tu rentabilidad bruta sería ($9,600 / $80,000) × 100 = 12%.

El problema es que este número no incluye ningún gasto. Es como calcular tu salario sin descontar impuestos, técnicamente correcto pero no es lo que llega a tu bolsillo.

La rentabilidad neta es la que importa:

Rentabilidad neta = ((Ingreso anual – Gastos anuales) / Inversión total) × 100

Y aquí es donde la mayoría de los inversionistas se lleva sorpresas.

Los gastos que debes incluir en tu cálculo

Para calcular la rentabilidad neta de forma realista, necesitas considerar todos estos costos:

Gastos fijos mensuales:

  • Cuota de administración del edificio/condominio
  • Servicios básicos (agua, luz, internet, gas)
  • Impuesto predial (prorrateado mensualmente)
  • Seguro de la propiedad (si aplica)

Gastos operativos (para renta temporal):

  • Limpieza entre huéspedes ($15-30 por limpieza)
  • Lavandería de sábanas y toallas
  • Amenidades (jabón, shampoo, café, papel higiénico, etc.)
  • Comisión de plataformas (Airbnb cobra ~15% al huésped, pero reduce tu precio competitivo)
  • Comisión de administración profesional (15-20% si contratas una empresa)

Gastos variables:

  • Mantenimiento correctivo (reparaciones, plomería, electricidad)
  • Reposición de mobiliario y equipamiento (cada 2-3 años)
  • Marketing adicional (fotografía profesional, anuncios pagados)

Gastos de vacancia:

  • Los meses o semanas sin reservas siguen generando costos fijos

Un ejemplo realista

Veamos un caso práctico con un departamento en Quito:

Inversión:

  • Precio de compra: $75,000
  • Impuestos y escrituración: $3,000
  • Equipamiento completo: $6,000
  • Inversión total: $84,000

Ingresos (renta temporal, ocupación 60%):

  • Tarifa promedio por noche: $45
  • Noches ocupadas al año: 219 (60% de 365)
  • Ingreso bruto anual: $9,855

Gastos anuales:

  • Administración de edificio: $1,200 ($100/mes)
  • Servicios básicos: $1,080 ($90/mes)
  • Limpieza (estimado 150 check-outs): $3,000
  • Lavandería: $1,500
  • Amenidades: $600
  • Comisión de administración (18%): $1,774
  • Mantenimiento y reposiciones: $800
  • Impuesto predial: $200
  • Total gastos: $10,154

Resultado:

  • Ingreso neto: -$299 (pérdida)
  • Rentabilidad neta: -0.35%

Ahora, si la ocupación sube al 70%:

  • Ingreso bruto: $11,497
  • Gastos ajustados: $11,200 (más limpiezas, más lavandería, más amenidades)
  • Ingreso neto: $297
  • Rentabilidad neta: 0.35%

Y con 75% de ocupación y una tarifa de $50:

  • Ingreso bruto: $13,687
  • Gastos ajustados: $12,100
  • Ingreso neto: $1,587
  • Rentabilidad neta: 1.89%

¿Ves cómo el 12% bruto se convierte en algo muy diferente?

Entonces, ¿no conviene invertir?

Sí conviene, pero hay que ser estratégico. Las propiedades que generan buena rentabilidad neta comparten estas características:

  • Están en zonas de alta demanda con ocupación consistente (+65%)
  • Tienen tarifas por noche competitivas pero no subvaloradas
  • Los costos de compra y operación están optimizados
  • La administración es eficiente y profesional

Además, la rentabilidad por alquiler es solo una parte del retorno. La plusvalía de la propiedad, la apreciación de su valor en el tiempo, puede agregar entre un 3% y un 8% anual dependiendo de la zona.

Por qué necesitas un profesional para estos cálculos

Las cifras de este artículo son ilustrativas. Los números reales varían según la ciudad, el sector, el tipo de propiedad, la temporada y docenas de variables más. Un profesional con experiencia en el mercado puede:

  • Darte datos reales de ocupación y tarifas para propiedades comparables
  • Identificar costos que no estás considerando
  • Proyectar escenarios conservadores, moderados y optimistas
  • Comparar tu inversión objetivo con otras opciones en el mercado

No compres basándote en los números del vendedor. Haz tus propios cálculos, o mejor aún, pide a un profesional que los haga contigo.

Conclusión

La rentabilidad de una propiedad no es un número mágico que te da un agente de ventas. Es el resultado de un análisis detallado que considera todos los ingresos y todos los gastos. Si los números no funcionan en papel, no van a funcionar en la realidad. Asesórate antes de comprar.

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Fuente y más información: Properati.

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